近日，第七届中国城市更新论坛在北京首钢园召开，首钢基金围绕园区业务投融资、空间+产业运营、资产证券化等方面分享了在城市更新领域的业务探索。

城市更新是国家“十四五”规划纲要确定的重点工作之一，是推动城市高质量发展的重要手段。党的二十大报告提出，“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，建设宜居、韧性、智慧城市。” 《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》提出十四五期间，开展500万平方米低效老旧楼宇改造升级，700处老旧厂房更新。2023年3月1日，《北京市城市更新条例》正式实施，构建了“1+N+X”的政策体系，为北京市城市更新项目实施提供了法律支撑保障。

为助力北京市城市更新实现高质量发展，首钢基金深耕首钢园更新提升，围绕城市更新的全生命周期建设核心能力，创造产品价值、客户价值。

转型发展

昔日工业基地成为产业创新高地

首钢园占地约7.8平方公里，规划总建筑面积约700万平方米，是目前世界上最大的城市更新项目，分为北区、南区、东南区三个片区。

北京市高度重视首钢园转型发展，在北京市总体规划中，首钢园定位为传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地，打造“一起向未来”的城市复兴新地标，实现文化复兴、产业复兴、生态复兴、活力复兴。冬奥会、科幻产业大会、中国服贸会等多个世界级国家级的大型活动在首钢园召开。

首钢园致力于打造为北京国际科技创新中心的“首钢高地”、北京国际消费中心城市的“首钢支点”。坚持“1+3+X”前沿产业布局，覆盖科幻产业、互联网3.0、人工智能、航空航天、未来产业等产业领域，经过近几年的发展，已吸引众多企业入住园区。

践行“基金+基地+产业”模式

探索城市更新之道

首钢基金定位于“集团企业资本运作及融资方案的设计者、服务集团产业链的整合并购商、新质生产力企业成长期的陪伴者”。公司围绕母基金、股权投资、基础设施不动产、产业整合与并购、内部投行五大方向开展业务。在基础设施不动产投资方面，自2018年以来陆续投资了首程时代中心、融石广场、冬奥广场等多个城市更新项目，总建筑规模超100万平方米，建立起投融资、项目规划、产业运营、资产证券化四项核心能力。

基金模式引入社会资金，多方参与赋能城市更新。首钢基金通过基金模式，引入国内外知名产业集团、政府资金、金融机构共同参与项目投资，累计设立超百亿元的多只专项园区建设基金。

产业洞察指导产品规划，实现客户价值及资产价值最大化。首钢基金对产业定位的前瞻性思考、对产业客户需求的精准洞察，体现在主导产业定位、产品规划、业态功能组合、客户人文关怀等多个方面。在产品规划方面，聚焦于目标产业客户需求。比如首程时代中心项目，突出绿色健康办公，5A级绿色三星建筑、TOD一体化建设、北京首个负碳建筑示范标杆、12万平方米大型公园及水渠环绕等，提升了入园企业办公舒适度和便捷性。

打造龙头企业引领、产业集聚明显、产业服务体系卓越、企业加速沃土的产业生态。首钢基金致力于将首钢园区打造成为专精特新、科技独角兽、上市公司的培育基地，通过基金投资协同、龙头企业引领、重大项目带动、产业创新基地等多种方式进行产业导入，比如通过FOF基金和产业直投基金触达的1000余家企业，引入多家投资企业落地园区，形成示范带动及产业集聚效应。

赋能机器人产业发展，在冬奥广场项目设立了3.5万平米的人形机器人创新基地，未来还将设立机器人创新基地二期、未来产业孵化器等支持初创期企业成长。

首钢基金坚持产业服务商定位，成立产业服务中心，打造产业服务体系，加速企业成长。涵盖金融服务、孵化器加速器、政策服务、产业资源链接、共享技术平台、专精特新服务站等多个方面，帮助企业对接政府、投融资、产业龙头、技术创新等资源，帮助企业解决急难求盼的问题，陪伴企业成长。

资产证券化

搭建REITs平台和Pre-REITs基金，形成资本运作闭环

2020年国家推出REITs试点政策，为抢占REITs发展机遇，首钢基金成立REITs专业团队，涵盖REITs顾问、投资、REIT基金管理、不动产资产管理等，推动建设城市更新保租房REITs、产业园REITs平台，盘活存量资产，打通“募-投-管-退”资本运作闭环。截至目前，联合社会资本设立多只pre-REITs基金，规模超200亿元，投资绿色基础设施领域和城市发展领域的优质项目；设立多只REITs战略配售基金，建立与优质产业运营商的战略合作，已布局26支REITs项目的战略投资。

园区是长期投资资产，价值实现需要长期培育。未来，首钢基金将聚焦投融资、开发建造、招商运营、资产证券化等资产管理不同环节，苦练内功，建设核心能力，为更多高科技企业提供更高标准和舒适度的产业空间，以完善的产业服务体系陪伴高科技企业成长，实现客户价值、资产价值双重提升。