6月13日，由首钢基金成员企业——首程控股与瑞思不动产金融研究院共同主办的“持有型不动产ABS实践与发展研讨会”顺利举行。本次研讨会汇聚了持有型不动产ABS相关资产方、投资方、市场服务机构，以及密切关注该市场发展的领先市场机构，各机构围绕持有型不动产ABS的发行经验、投资策略、战略布局及行业趋势展开深度研讨，为推动该创新品种的健康发展提供多元视角。

以下是与会嘉宾部分观点撷英：

市场发展：创新品种加速扩容，监管鼓励多元探索

2025开年以来持有型不动产ABS市场快速发展，截至目前沪深交易所已发行及审批通过10单产品，另有12单产品在审（包含建信住租持有型不动产ABS扩募项目），覆盖交通、能源、IDC、租赁住房、写字楼、消费、产业园等多元资产类别，总募集金额逾360亿元。

证监会、交易所呵护市场早期发展，采取“实践先行”的包容态度，把握监管原则的同时，鼓励市场主体进行多元化探索，通过案例积累推动产品形态迭代。未来1-2年持有型不动产ABS市场规模有望大幅增长，建议聚焦产品创新以匹配资产方与资金方的个性化需求。

实践重点：六大机制指引下，围绕商业诉求的沟通与调整

六大机制是在监管部门不进行硬性要求的前提下，对持有型不动产ABS产品的重点问题指引，涵盖产品发行、存续、扩募、退出等各阶段的重要因素。纵览首单产品至今，条款演变和机制创新的背后是交易方商业诉求的动态变化，也是对六大机制的持续创新与探索。

行业实操先行者们分享了持有型不动产ABS的实践经验。如通过构建持有人大会、管理委员会、运管机构的三层治理结构，对标公募REITs强化信息披露，引入净值披露与开放退出机制，体现了交易所六大机制在产品发行过程中的实际应用，也是权益属性的落地。

发起人资质、资产行业、资产运营状况、发行目的等都会影响资产、资金适配性，核心在于资产与资金的匹配。如国央企发行产品应平衡成本与合规要求，非国企需强化资产定价与条款谈判，新能源与新基建资产发行持有型不动产ABS应关注运管能力赋能、分层设计替代底层杠杆等重点方面。每单持有型不动产ABS都具有个异性，交易双方的需求匹配最为重要，市场也有望在大量实践后形成更进一步的规律。

资方观点：产品具有高度灵活性，关注风险与收益的对等

相较于对“股性”和“债性”的严格归类，已参与市场的资方更关注产品收益与风险的对等。一方面，估值应与资产质量、条款安排等高度相关并具有合理性，同时应关注发行后的质保情况，另一方面，随着退出安排、流动性支持、多层次REITs衔接等机制越发顺畅，资方参与市场的顾虑也会逐渐减弱。

应尽快扩大市场规模与投资人池子，并提高市场流动性，市场效率也将随之提升，资产方、资方将在大量交易与谈判中形成有效价格锚，助力市场长期平稳发展。

市场趋势：多元化全面发展，助力产融深度结合

未来发行将呈现资产类型多元化、权益属性驱动的趋势。目前，持有型不动产ABS各资产类型正全面开花，条款设计也从早期“业绩对赌”向“倾斜分配+流动性支持”演进，背后反映商业诉求从“债性保障”向“权益协同”的转变，一定程度反映未来趋势。

与会嘉宾强调，未来“资产运营+金融设计”的深度融合将提升底层资产价值，而非依赖传统信用保障。市场服务机构应以专业化资产管理与可持续服务机制助力构建行业生态，推动持有型不动产ABS从融资工具向资管平台升级，助力产融深度融合。

为构建“私募培育+公募退出”的多层次REITs市场体系，应明确不同产品间的衔接机制，同时在估值标准、信息披露等方面形成更清晰的指引，以促进市场平稳发展和有效衔接。

本次研讨会邀请市场先行者们解析与讲述，通过多维度思路碰撞，为持有型不动产ABS的发展提供了兼具实操性与前瞻性的思路。与会各方共识，该品种的长远发展需依赖监管规则完善、市场主体协同及产品机制创新，方能在产融结合中释放更大价值。

经过十年发展，首钢基金形成了投资并购、资产运营、价值提升的循环模式，支持旗下多家成员企业实现跨越式增长，成为细分领域内的行业标杆。未来，首钢基金将坚持守正创新、踔厉奋发，力争成为全国乃至全球的顶级投资人与优质企业合伙人，为全球投资人及企业创造价值。